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RAPPORTI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
Il rapporto di valutazione immobiliare a cura di IBS Consulting & ACF: in cosa consiste.
IBS Consulting & ACF opera da anni con successo nel segmento dell’elaborazione professionale di rapporti di valutazione immobiliare secondo gli standard IVS. Il Rapporto di valutazione immobiliare è un documento decisivo e imprescindibile per poter consapevolmente affrontare decisioni riguardo agli immobili e agli interessi a essi riferibili. La corretta stima del valore di mercato è fondamentale, perché crea la necessaria fiducia in un sistema economico basato sugli investimenti e sul credito. Il Rapporto di valutazione immobiliare non può prescindere dagli IVS, ossia dagli Standard di Valutazione Internazionali, che rappresentano un complesso di regole uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa, che sono riconducibili a tre grandi approcci che nello specifico sono:
Market Approach o Metodo del confronto di mercato
Nei mercati attivi e dinamici sono disponibili i dati immobiliari delle compravendite recenti di immobili appartenenti allo stesso segmento di mercato. Il metodo del confronto di mercato è quindi ritenuto il più diretto, probante e documentato per valutare un immobile.
Income Approach o Metodo della capitalizzazione dei redditi
Considera la capacità di un immobile di generare benefici monetari e la possibilità di convertire questi benefici nel valore capitale; il valore di mercato si basa sulla capitalizzazione del reddito. I canoni di mercato sono rilevati per gli immobili comparabili e i saggi di capitalizzazione sono estratti nel segmento di mercato dell’immobile da valutare e in segmenti di mercato prossimi;
Metodo dei costi
Per immobili con caratteristiche speciali e in assenza di un mercato attivo, il valore di mercato del cespite è determinabile mediante il metodo dei costi, che si basa sul valore dell’area edificata e sul costo di ricostruzione del fabbricato esistente, eventualmente deprezzato per la vetustà e l’obsolescenza.
Il Rapporto di valutazione immobiliare costituisce, pertanto, una base chiara e condivisibile che consente di evidenziare, attraverso la fase iniziale di due diligence, la conformità o non non conformità rispetto allo strumento edilizio urbanistico, rilevando eventuali criticità rispetto alla regolarità edilizia, decifrando le problematiche legali, tecniche economiche e finanziarie che ricadono sugli immobili e che potrebbero riflettersi sul loro valore.
Stima del valore di mercato
Di portafogli immobiliari o di singoli asset di tutte le destinazioni d'uso e/o categoria speciale.
Perizie per passaggi generazionali
Valutazioni di immobili aziendali
Oggetto di piani di ristrutturazione del debito
Perizie funzionali alla vendita di cespiti
Perizie per operazioni straordinarie
Scorpori, scissioni, conferimenti, compravendita di rami d’azienda e/o aziende.
Valutazioni di immobili posti a garanzia di crediti inesigibili (NPL)
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Due Diligence;
- Analisi di Mercato;
- Studi di fattibilità, strategie di valorizzazione di asset immobiliari e analisi highest and best use;
- Investment Analysis: consulenza strategica e analisi di sensitività volte a verificare la sostenibilità di operazioni immobiliari.
un caso concreto verificatosi a Brescia.
Non è infrequente leggere sui quotidiani, anche online, storie di immobili che rischiano di essere letteralmente svenduti in conseguenza di errori di valutazione: è il caso, per esempio, di una notizia comparsa sul quotidiano online Libero, riguardante una villa a Brescia che stava per essere svenduta a un’asta giudiziaria a causa di una “perizia tecnica sbagliata”. Un caso davvero eclatante se si pensa che l’immobile in questione, del valore di 6 milioni di euro, stava per essere svenduto a 1,5 milioni di euro. Grazie all’intervento di un avvocato l’asta è stata bloccata per “evidenti errori nella ctu” e la villa è stata rivalutata 6,6 milioni di euro per poi essere successivamente venduta a 4 milioni e mezzo.
Il caso appena esposto è un esempio lampante di come una corretta e oggettiva determinazione del valore di un immobile sia un elemento strategico a tutela di tutte le parti al fine di evitare di cadere in operazioni incaute. Una buona valutazione immobiliare passa innanzitutto attraverso una corretta analisi del mercato immobiliare. E affinché si possa giungere a un corretto Valore di Mercato è necessario avere a disposizione dati immobiliari veri e certificati che consentano di poter contare su comparabili attendibili. Ma qualora non ci siano compravendite e quindi non esistano comparabili, non è possibile inventarli o affidarsi a surrogati quali le offerte in vendita o le quotazioni. Si deve avere il coraggio e l’onestà intellettuale di comunicarlo ai committenti e calcolare il Valore di mercato con altri procedimenti estimativi quali la capitalizzazione dei redditi o i costi di costruzione deprezzati. Inoltre, al fine di rendere una perizia quanto più oggettiva, trasparente e affidabile possibile è necessario anche che questa sia affidata a un perito certificato UNI 11558:2014, che garantisca quindi l’applicazione di best practices condivise attraverso gli Standard di valutazione internazionali (IVS), gli Standard di valutazione europei (EVS) e gli Standard nazionali.
La norma UNI 11558:2014 – intitolata “Valutatore immobiliare. Requisiti di conoscenza, abilità e competenza” – definisce valutatore immobiliare un soggetto che possiede le necessarie qualifiche, conoscenze, abilità e competenze per esercitare l’attività di stima e valutazione immobiliare. AI valutatore immobiliare, che deve aver maturato un’esperienza nel settore di almeno tre anni, sono richieste competenze in estimo, principi di economia e mercati immobiliari, sistema catastale, fiscalità immobiliare, certificazione ambientale e, più In generale, competenze in diritto urbanistico, matematica finanziaria, statistica e scienza e tecnica delle costruzioni.
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